Comprar imóveis de leilão é uma estratégia cada vez mais utilizada por investidores que buscam adquirir imóveis abaixo do valor de mercado e obter lucro na revenda. Mas, quando chega o momento da venda, surge uma dúvida importante: como calcular o ganho de capital e quais despesas podem reduzir o imposto devido?
A resposta é simples: a legislação permite que determinados gastos sejam considerados no cálculo do ganho de capital, reduzindo o lucro tributável e, consequentemente, o imposto a pagar. Porém, nem todas as despesas podem ser utilizadas.
Neste artigo, você vai descobrir:
- O que é ganho de capital;
- Quais despesas podem ser deduzidas;
- Quais gastos não são aceitos pela Receita Federal;
- Como as reformas influenciam o cálculo;
- Qual o prazo para pagar o imposto;
- Como fazer a apuração em 2026.
O que é ganho de capital?
O ganho de capital é o lucro obtido na venda de um imóvel.
Em termos práticos, ele corresponde à diferença entre o valor da venda e o custo de aquisição do imóvel, acrescido das despesas que a legislação permite incorporar.
Exemplo
- Compra do imóvel em leilão: R$ 220.000
- Venda do imóvel: R$ 320.000
Lucro bruto:
R$ 100.000
Entretanto, esse lucro poderá ser reduzido pelas despesas permitidas, diminuindo também o imposto devido.
Quais despesas podem ser deduzidas?
A Receita Federal permite que alguns gastos sejam incorporados ao custo do imóvel ou abatidos do valor da venda.
Veja os principais.
Comissão de corretagem
Caso a venda tenha sido realizada por intermédio de um corretor de imóveis ou imobiliária e a comissão tenha sido paga pelo vendedor, esse valor pode reduzir o ganho de capital.
Exemplo:
- Valor da venda: R$ 320.000
- Comissão de corretagem: R$ 16.000
Nesse caso, a comissão reduz o valor líquido da venda considerado para o cálculo do ganho de capital.
Escritura Pública
As despesas com escritura pagas na aquisição do imóvel podem integrar o custo de aquisição.
Por isso, guarde sempre os comprovantes de pagamento.
ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)
O ITBI pago durante a compra do imóvel também aumenta o custo de aquisição e pode reduzir o ganho de capital.
Registro do imóvel
As despesas pagas ao Cartório de Registro de Imóveis também fazem parte do custo de aquisição e podem ser consideradas no cálculo do imposto.
Embora muitas vezes sejam esquecidas, elas representam uma economia importante na apuração do ganho de capital.
Reformas também podem reduzir o ganho de capital
Quem compra imóveis de leilão normalmente realiza reformas para valorizar o imóvel antes da venda.
Esses investimentos podem aumentar o custo de aquisição e reduzir o ganho de capital, desde que sejam devidamente comprovados.
Entre as despesas que normalmente podem ser consideradas estão:
- materiais de construção;
- mão de obra da reforma;
- pintura;
- instalações elétricas;
- instalações hidráulicas;
- pisos e revestimentos;
- telhados;
- portas e janelas;
- benfeitorias permanentes realizadas no imóvel.
Para aproveitar esse benefício, é essencial manter toda a documentação organizada.
Sempre que contratar um pedreiro, eletricista, pintor, encanador, gesseiro ou outro profissional, solicite um recibo detalhado, contendo:
- nome completo;
- CPF ou CNPJ;
- descrição do serviço executado;
- data;
- valor pago;
- assinatura, quando aplicável.
Também é indispensável guardar as notas fiscais dos materiais de construção, como cimento, areia, tintas, pisos, porcelanatos, revestimentos, louças, metais, iluminação, esquadrias e demais produtos utilizados na obra.
Esses documentos servem para comprovar o investimento realizado caso a Receita Federal solicite esclarecimentos.
Uma excelente prática é criar uma pasta física ou digital contendo todos os documentos relacionados ao imóvel desde a compra até a venda.
Essa organização pode representar uma economia significativa no momento da apuração do imposto.
Importante: mantenha recibos, notas fiscais, comprovantes de pagamento, escrituras, registros e demais documentos pelo prazo previsto na legislação tributária. Eles poderão ser solicitados pela Receita Federal para comprovar os custos informados na apuração do ganho de capital.
Quais despesas NÃO podem ser deduzidas?
Esse é um dos erros mais comuns entre investidores de imóveis de leilão.
Apesar de representarem um custo para o comprador, algumas despesas não reduzem o ganho de capital.
Entre elas:
- condomínio em atraso;
- IPTU em atraso;
- contas de água atrasadas;
- contas de energia atrasadas;
- multas;
- juros;
- encargos financeiros;
- despesas pessoais relacionadas ao imóvel.
É muito comum encontrar imóveis de leilão com débitos de condomínio ou tributos. Contudo, a quitação desses valores não aumenta o custo de aquisição do imóvel para fins de cálculo do ganho de capital.
Qual é o prazo para pagar o imposto?
Outro ponto que gera muitas dúvidas é o prazo para recolhimento do imposto.
A venda do imóvel não deve ser informada apenas na declaração anual do Imposto de Renda.
Após a venda, o contribuinte deve:
- apurar o ganho de capital;
- verificar se há imposto devido;
- emitir o DARF;
- efetuar o pagamento até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.
Exemplo
Se o imóvel foi vendido em maio, o imposto deverá ser pago até o último dia útil de junho.
O atraso gera multa e juros.
Como fazer a apuração do ganho de capital em 2026?
Em 2026, a apuração do ganho de capital continua sendo realizada utilizando as ferramentas disponibilizadas pela Receita Federal, integradas aos serviços do Meu Imposto de Renda (MIR) e do Portal e-CAC.
Na apuração deverão ser informados:
- dados do imóvel;
- data da aquisição;
- data da venda;
- valor de aquisição;
- despesas dedutíveis;
- valor da venda;
- informações sobre eventual isenção prevista em lei.
Após concluir a apuração, o contribuinte poderá emitir o DARF para pagamento do imposto, quando houver valor devido.
Posteriormente, essas informações deverão ser importadas ou informadas na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda.
Quem compra imóveis de leilão precisa ter atenção redobrada
É muito comum que investidores assumam despesas para regularizar imóveis adquiridos em leilão.
No entanto, conhecer exatamente quais gastos podem ou não ser utilizados na apuração do ganho de capital faz toda a diferença no resultado financeiro da operação.
Guardar escrituras, comprovantes de ITBI, registros, notas fiscais de materiais, recibos de mão de obra e demais documentos é uma prática que reduz riscos fiscais e pode diminuir legalmente o imposto devido.
Perguntas frequentes
Condomínio atrasado pode ser deduzido do ganho de capital?
Não. As despesas com condomínio em atraso não são aceitas como custo de aquisição para fins de apuração do ganho de capital.
IPTU atrasado pode reduzir o imposto?
Não. A quitação de débitos de IPTU não pode ser utilizada como dedução no cálculo do ganho de capital.
Posso incluir gastos com reforma?
Sim. Desde que as benfeitorias possam ser incorporadas ao custo do imóvel e estejam devidamente comprovadas por notas fiscais, recibos e demais documentos.
Preciso guardar notas fiscais e recibos?
Sim. É recomendável manter toda a documentação organizada pelo prazo previsto na legislação tributária, para comprovar os valores informados caso a Receita Federal solicite esclarecimentos.
Quando devo pagar o imposto sobre o ganho de capital?
Até o último dia útil do mês seguinte ao da venda do imóvel, quando houver imposto devido.
Existe alguma regra diferente para imóveis de leilão?
Não. As regras de apuração do ganho de capital são as mesmas aplicáveis aos demais imóveis. A diferença é que, nas aquisições em leilão, costuma haver despesas de regularização que exigem atenção para identificar quais podem ou não compor o custo de aquisição.
Conclusão
Investir em imóveis de leilão continua sendo uma das estratégias mais interessantes para quem busca construir patrimônio e obter lucro na revenda. Entretanto, tão importante quanto comprar bem é conhecer as regras tributárias aplicáveis à venda do imóvel.
Despesas como escritura, ITBI, registro, comissão de corretagem e determinadas benfeitorias podem reduzir o ganho de capital quando corretamente comprovadas. Por outro lado, gastos com condomínio em atraso, IPTU vencido e outras dívidas do imóvel não são aceitos como dedução pela Receita Federal.
Manter uma documentação organizada, cumprir os prazos legais e realizar corretamente a apuração do ganho de capital são medidas que ajudam a evitar problemas com o Fisco e garantem que você pague apenas o imposto efetivamente devido.
Se você compra e vende imóveis de leilão com frequência, contar com orientação especializada pode fazer toda a diferença. Além de proporcionar mais segurança jurídica e tributária, um bom planejamento pode aumentar a rentabilidade das suas operações e evitar custos desnecessários.